信泰资本蓬钢：中国人金年会体育海外房产投资增幅明显蓬房

　　先生做了演讲，他表示：中国资本海外投资在未来的发展潜力非常大，今年1-5月相比去年增长了62%。未来随着国内经济环境的变化和投资机会的增多，还将有更多资金涌入海外房产投资。

　　2000年的时候，我们是拿着海外的钱到中国投资，那时候的市场增长非常快，各种各样的指标，我们在中国的投资人很清楚，而且觉得至少发展得是可以理解的，还有很多的理由来支撑。但是到了2002、2003年以后，这些增长有点让人担心，有很多的常识逻辑现象都被打破，市场上我们见到的这些现象，也是很多让人难以理解的。房价还在继续的涨，金年会体育库存这么多，中国普遍的这些生产力过剩情况，金年会体育最终也来到了房地产行业，再加上人口结构的变化，今后老年人越来越多的族群，对房地产市场有什么样的影响，等等这些问题都被现在的一线城市房价继续上涨所打破，这些怎么理解？总之我觉得中国还是有很多的投资机会，但是也是时候做一些资产配置。海外的这些投资，应该是我们中国的企业，不管是中国的金融机构，还有民间企业，一定要考虑的一件事，因为中国再这样发展下去，有越来越多的不确定因素，这是从我们的角度来看。

　　我们大概是从2013年开始，我们专注于带中国的资本去海外投资，当时我们看到中国有这方面的需求，而且在这方面比较缺乏经验和能力，但是未来的发展潜力非常的大，所以这一点也的确在过去这几年得到了印证。我这里有一些数据，2000年以前，中国的部分国企还有民企，对外投资总额每年不超过10亿美元，到了2015年，数字已经增长到了1180亿美元的规模，图表可以看出显著的增长模式。2016年的1月到5月，中国对外直接投资总额达到了735亿美元，今年和去年统计相比增长了62%。所以长足的发展，现在对外投资已经是中国企业，尤其是大型企业，无论是他们从战略上的考虑还是从资产的配置和投资机会、投资回报这几个方面来考虑，这都是一定要考虑的因素。

　　从地产也是可以看出来，金年会体育2011年到2015年，这五年间，中国的投资人单独在美国商业地产已经达到了171亿美元，每年的交易量，2010年是在5、6亿美元的样子，2015年就超过了85亿美元的规模，非常的可观。这两年中国的资本的确在海外的这些主要地产市场，成为一个非常强劲的资本力量，这的确是被海外的地产界越来越重视。

　　国内的经济环境和地产投资机会蓬房，也是为什么很多人去海外投资的原因之一。除此之外还有很多原因，高净值个人投资者在海外资产配置的需求越来越大，最近看了一个波士顿咨询公司写了一份报告，中国高净值家庭数量将在2020年达到388万户，2015到2020年间，高净值人群可投资金融资产每年增速为15%，中国将成为世界较大的高净值客群市场之一。而且它的境外资产的配置比例将从目前的4.8%增长到9.4%，这两个增长带来的规模将达到13万亿人民币。高净值客户对海外需求也越来越大。

　　再看机构目前在海外投资多少，虽然刚才看到了很多的海外投资案例，但是到目前为止，中国的保险业资金对外投资总额，不超过他们投资总额的1%。他们在地产方面的配置，15%左右的水平应该是比较合理的，整个在地产行业，15%到25%，根据国际上的地产规律，这也是比较合理的，所以上升空间非常大。为什么这些机构要做这样的安排？很多是由于从资产配置，风险分散这几个角度考虑的，这几个是海外投资一定要做的，这是出于对投资人负责，出于对资产的未来考虑，海外资产配置是一定要做的。

　　从这几个大的方面来讲，海外投资还是一个必须做的事，也是一个蛮有前景的事。金年会体育中国随着经济体量的增加和在国际经济领域地位的增长，中国以后在海外的资产规模肯定是要远远高于目前的水平。

　　从我们在过去这三年的投资过程来看，基本上大部分投资人认为投资稳定剂安全的国家是美国、德国、英国，更多的人认为美国是一个更好的投资市场。具体的时间关系不多说了，总之，美国的市场在2013、2014年是一个很好的开发市场，那个时候，开发的机会利润率很高，成本也相对低，需求强劲，所以是一个做开发投资的好机会。但是现在开发成本处于高位，销售市场也是有点回落，再投资风险有点大了。所以目前主要的关注重点在于现有物业，带现金流的物业，这些物业其实对于经济周期的敏感度没有那么高，尤其现在看的养老地产、出租公寓、学生公寓等等，都是一个比较好的投资机会，这些资产会在经济下行期间蓬房，收益水平还能保证一定的健康水平。

　　英国一直是一个欧洲的金融中心，它的基础设施也是欧洲这些城市里最完善的，所以虽然今年6月出了脱欧事件金年会体育，但是英国尤其伦敦，还是欧洲领域比较理想的城市，也为很多的投资者带来一个机会，英镑的调整无形当中使得英国的资产便宜了20%，实际上在脱欧事件之后，英国房产交易换笔猛涨29%，说明投资者还是比较敏感的。

　　澳大利亚过去几年也是被中国投资人追捧，也很适合很多同胞和移民，像悉尼、墨尔本城市近期也是有了很多国际人口的涌入，他们对住宅的需求是一个供不应求的情况，虽然在过去两年有不少的开发项目，尤其中国的开发商去那做项目开发，但是这是他们几十年积累下来的问题，大多数的房子过于老旧，他们审批还有银行对这些开发的项目的限制，澳大利亚市场还是有很大的潜力，酒店的改造和兴建等等这些方面。我就说到这里。谢谢。