某别墅项目定制化开发模式的设计与实施

　　(1)在各定制化环节中要迅速形成规范化的套路，降低运作成本---－工作及时总结，有效方法及时沉淀，目标明确。

　　---房地产产品定制化开发是指在房地产开发过程中，开发商按照客户需求指导设计开发的原那么，通过产品定制化和服务定制化两方面的结合，令所开发的物业品质提高，并能最大限度地满足市场需求，从而实现客户的最大中意度和提升地产开发企业的品牌知名度，达到促进销售的最终目的。

　　定制化只是不完全定制化，即使是称为全程定制化，也只是就产品及局部环境，部分服务环节进行个性化定制。

　　房地产定制化只适用于部分类型的物业。比如，在福州建设经济有用房和标准件有用规格性较强的高层等就不太适合进行 定制化开发。

　　房地产定制化必须有合理的规划以及施工质量保证作前提，否那么定制化充其量只是短期的促销手段。

　　同公寓，然而用户自由度更大，已显现将建设和装修结合起来的趋势，如〝整体化别墅〞。

　　强调用户的主动性，开发商提建设性的意见和方案，保证设计的可行性；建设和装修的界限日渐模糊；新材料和功能设计的模糊性，甚至能适应用户入住后需求的变化。

　　从产品来看，住宅要紧分为集合住宅——公寓〔单元房〕和别墅，在下表中分别加以分析：

　　定制化的要紧目的是提升产品品质、满足客户个性要求、促进项目销售，促进销售是定制化开发追求的终级目标，在定制化开发的战略实施过程中要牢牢把握那个思想。

　　紫薇山庄别墅定制化开发实施过程中应严格操纵风险、成本、时效等因素，幸免盲目追求客户中意度而导致的不利后果，将迎合客户与引导客户结合，并强调发挥后者的作用。

　　增强信心——别墅产品定制化弹性空间较大，只要保证整个楼盘风格的和谐，每幢别墅可较充分地满足消费者个性化的需求，能够深入采取大众化定制，深度化定制和个性化定制等几个层面。而集合住宅作为一个整体受限制因素较多，定制化往往表达在附加功能及个性化过程服务中。

　　提供最优质的服务！开发商通过整合装修公司或设计单位为客户提供深度个性化装修服务,来补偿首次机构中个性化的不足，以提高顾客的中意度，过程服务是积存品牌地产的实质。

　　本项目采纳深度定制化的开发模式，其特点是在选择式定制化的基础上，通过产品开发过程中与客户的沟通交流及销售过程及售后的个性化服务令客户感受到本项目与一般房地产项目开发的不同，即真正以客户需求为本的特点，从而将别墅项目与一般集合住宅的差异表达出来，树立别墅代表的至尊地位的项目形象，促进销售，提升项目品牌和公司品牌。

　　因此，我们建议紫薇地产应架设较好的人力资源组合，不仅在目前开发的紫薇山庄别墅中推广定制化开发模式，同时在其他项目的开发过程中，也应注入较强的定制化开发思维，锲而不舍的在房地产定制化方向不停步的前行，房地产定制化开发的综合效益评判应该全面，重视其所产生的边际效益和附加值。

　　美灵地产咨询公司〔以下简称美灵〕就紫薇山庄别墅项目提出全程定制化开发模式，由于目前国内房地产市场以集合式规模开发为主，全程定制化开发模式属深度创新手法,也是以后趋势型前瞻开发模式，目前国内可资借鉴的案例极少，因此事实上施过程将全面考查进展商全盘整合能力，紫薇地产以实力派专业地产公司的姿势迎接本次定制化开发挑战，美灵将全程参与定制化开发模式的设计和实施。

　　〔执行机构——设计部/建筑设计单位执行人员——设计人员/建筑设计师时刻——购买前〕

　　由于产品本身的特点，别墅比公寓更适合定制化。但别墅物业处在金子塔的尖端，市场较小，尽管公寓定制化的难度高，但公寓的市场比别墅要宽敞得多。因此，通过别墅市场进行定制化开发的探究，再将成型的定制化开发模式大规模地运用在今后的公寓开发中，是紫薇山庄别墅开发的另外一大作用。

　　销售部〔开发商〕： 紫薇地产服务代表及服务核心团队、私人顾问型特定销售程序实施者

　　〔执行机构——设计部/建筑设计单位执行人员——设计人员/建筑设计师时刻——确定差不多要求后〕

　　〔执行机构——设计部/建筑设计单位执行人员——设计人员/建筑设计师时刻——单体施工前〕

　　〔执行机构——销售部/软件公司执行人员——销售人员/软件设计时刻——施工过程〕

　　更方便，更现代：这是现代地产所要达到的要紧目标之一，自我挑战，公欲善其事，必先利其器。

　　依靠先进的信息技术手段和创新的营销方式。如此复杂的定制化产品，只有充分利用高科技手段才能制造易用的客户界面。建议通过互联网和现场售楼处电脑终端进行双向定制。而定制化的方式，也阻碍传统的销售手段，比如纸制楼书中不再有各种固定结构，楼盘的模型制作更为复杂。值得举荐的是电子楼书，可考虑进行个人定制后在互联网上下载或现场售楼处打印定制化部分。这种方式比现在单纯炒作智能化楼盘〔事实上仅是建立内部局域网作为物业治理的辅助手段，并通过宽带接入互联网〕更能提升顾客的交付价值。

　　〔执行机构——销售部/广告公司执行人员——销售人员/广告人员时刻——全过程〕

　　建议紫薇地产成立定制化开发服务小组，明确人员构成、职能、各专业团队介入的时刻和方式，采纳开放式的紧密—松散型结构。

　　依照本项目产品的不同特点采取不同的定制化方式，联体别墅——大众化定制、单体别墅——深度化定制、顶级别墅——个性化定制。

　　定制化开发包括产品定制化和服务定制化两个组成部分，产品定制化由基础、构件和附件三部分组成，依照客户选择的自由度来划分。从本项目实际情形考虑，产品定制化受时刻、体会等条件限制临时还难以深入。服务定制化那么包括销售服务、物业治理服务、延展服务和完善的用户界面四个部分，对项目销售将起到重要作用。

　　在房地产开发中，选择何种策略一是取决于市场的成熟程度，二是取决于进展商的实力、资源和手段。只有确定了科学可行的策略，金年会体育然后才是功能上如何做的问题，否那么再多的努力差不多上白费。因此，专门多进展商都重视技术层面的情况，而全然忽略了自己怎么说要做什么，要采取什么样的开发策略。这是专门多开发商不能不警醒的。专门是大盘的别墅开发，单靠一两个卖点或者华而不实的概念包装是经不起市场和时刻的考查的，一定要有总谱，假如说小盘开发是一曲悠扬的独奏曲的话，那么大盘开发那么是一场波涛汹涌的交响乐，项目开发必须有自己的灵魂和主题，注意开发节奏，什么时段采取什么样的策略。总之，金年会体育大盘别墅开发依靠简单的克隆与仿照是没有出路的。

　　通过上述定制化的作用、特点分析，〝紫薇山庄别墅〞项目采纳深度定制化的开发思路，是符合别墅产品的特点的选择，同时由于时刻、项目本身特点、资金成本、操作的便利性等因素的阻碍，本项目采纳定制化开发的程度应当是处于定制化开发的第二时期——交互式的个性化时期，考虑产品的差异性，本项目要紧开发三种不同类型和档次的别墅，因此也能够按照不同的定制化开发深度进行定制化方案设计。

　　(2)强化以客户为导向的服务理念，并将之在定制化各客户界面环节溶入----分工要细，全员服务。

　　关注风险与收益并存：楼盘的规模定制化会增加建筑设计的成本，对建设单位的技术要求也高。然而作为期房，通过这种以需定产的方式，能够有效降低空置率，及时回笼资金，增加现金流量。然而顾客的定制意见在信息传输时显现滞堵，比如造成施工单位接收的是原先的信息，如此就会带来一定风险。为了防范这种风险，必须在签定合同后才能施工,必须保证信息渠道的通畅。

　　通过对紫薇山庄别墅客户在购买过程中接触的定制化开发服务的模拟，能够大致描述出定制化开发过程中的各个环节的要紧任务、执行机构和人员、时刻段等。

　　---关于越来越成熟,竞争日趋猛烈的房地产行业，有商业价值的潜在需求确实是市场，别墅物业定制化开发，确实是使产品最大限度地迎合市场的过程，它要求开发商将用户个性化的需求融入自己的楼盘，通过产品对这种需求进行诠释。然而，由于客户的非专业性，信息的不对称性等条件限制，市场的需求有时候并不成熟，而有远见的开发商在这过程中不仅仅是被动地满足用户的需求〔市场拉力〕，更应该将用户潜在的还未成熟的某种需求挖掘出来〔开发商推力〕。将满足市场和引导市场两点完美地结合起来。

　　由上述参与定制化开发的团队抽调人员组成，以设计部和销售部门为核心构成日常的工作小组，依照项目开发进度吸取不同团队的人员参加，形成紧密〔设计部销售部〕——松散〔各组成团队〕型组织，要紧职能为制定定制化服务方案并指导实施，解决实施过程中的具体问题。

　　完全按照客户要求开发，缺乏一定的标准限制和充分的引导。杂乱、无序的定制化，追求表面的客户中意度，

　　〔执行机构——销售部/物业治理公司执行人员——销售人员/别墅总管时刻——入伙〕

　　联体别墅——〔一样定制化〕选择式定制化开发为主，表达交互式的个性化服务。业主可自选装饰、装修方案等。